Appartement kopen? Kijk of er een VVE actief is

De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen flink gestegen, ook die van appartementen. Vooral starters zijn daar in veel gemeenten op aangewezen omdat de eengezinswoningen te duur zijn.
Aan een appartement zit vaak een VVE verbonden. Belangrijk om dan te weten of deze VVE ook actief is en reserveert voor (groot) onderhoud. Daar hangt dan ook een VVE-bijdrage aan vast.

Lees de VvE-stukken

Als een appartement te koop staat op Funda, wordt ook een VvE-checklist getoond:

Het is heel verstandig om een appartement te kopen waarvoor de hele checklist op Ja staat, om daarna meer onderzoek te doen ter  voorkoming van financiële problemen.

Zoekende kopers doen dat bijna nooit voor ze een bod uitbrengen. Dit vanwege de krappe huizenmarkt: de afgelopen jaren zijn veel koopwoningen verkocht zonder voorbehoud van financiering en met veel clausules ten gunste van de verkopers in de koopakte.

Alvorens een bod uit te brengen, is het verstandig om alle beschikbare VvE-stukken goed door te lezen. Dat valt niet altijd mee: het is vaak veel tekst.

In de notulen van de jaarlijkse vergadering bijvoorbeeld moet staan wat er besproken is met de leden en waarom bijvoorbeeld de bijdrage is verhoogd. Vooral het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en het reservefonds zijn verder belangrijk.

Onderhoudsplan en begroting

In het onderhoudsplan wordt vermeld wat er de komende tien jaar gedaan gaat worden aan de appartementen en wat hiervan de kosten zijn.

Uit onderzoek is gebleken dat de kosten voor onderhoud sinds 2018 met 60% zijn gestegen, en daar zal het niet bij blijven. Overheidsbeleid is om alle woningen in Nederland te verduurzamen; bovendien zullen de personeelstekorten niet dalen en ook de materiaalprijzen en energiekosten niet lager worden.

Vooral bij appartementen die voor 1994 zijn gebouwd is het oppassen. Hier is vaak sprake van achterstallig onderhoud. Hetzelfde geldt voor appartementen die door woningcorporaties worden verkocht: die hebben vaak een laag energielabel. Woningcorporaties verkopen deze appartementen omdat onderhoud en verduurzaming noodzakelijk zijn en niet gedekt worden door de ontvangen huur.

In een meerjarenonderhoudsplan moeten de onderhoudskosten ieder jaar worden aangepast aan de werkelijke kosten. Als een dak in 2031 vervangen moet worden, kan niet worden uitgegaan van de kosten zoals die begroot zijn in 2026. In die vijf jaar (2026 tot 2031) zullen ze stijgen en moet de begroting worden aangepast.

Reservefonds

In de praktijk zal blijken dat er bij heel veel VvE's niet genoeg geld zit in het reservefonds om de kosten in de komende jaren te betalen. De bijdrage aan de VvE moet dan omhoog of iedere huizenbezitter moet eenmalig een bedrag bijleggen. In de praktijk blijkt dat veel huizenbezitters daartoe niet in de positie zijn.

Aangezien de kosten blijven stijgen, zal ook ieder jaar de VvE-bijdrage omhoog moeten. Als deze hogere VvE-bedragen worden meegenomen in de begroting, weten ook toekomstige kopers wat er financieel gaat gebeuren als zij een appartement kopen. De kans is groot dat er dan minder animo voor is.

Een derde optie is een lening via de VvE. Deze leningen kunnen flink oplopen, waardoor de maandelijkse bijdrage aan de VvE weer flink omhoog moet. Bij verkoop van een appartement krijgt de nieuwe koper weer te maken met de lening in de VvE. Er is sprake van een vicieuze cirkel die niet doorbroken kan worden. Onlangs nog kwam ik een portiekflat tegen met een VvE die een lening van €8 miljoen heeft aangevraagd voor het achterstallig onderhoud en om te kunnen verduurzamen.

Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis blijkt 20% van de VvE's financieel ongezond te zijn. Het zal mij niet verbazen als dit percentage in werkelijkheid nog flink hoger is, en vanaf 1 april 2026 wordt het funderingsrisico er nog bij gerekend.

Dolgedraaide woningmarkt

Als we kijken naar alle partijen die betrokken zijn bij de aankoop en verkoop van appartementen, dan is op het ogenblik het volgende van toepassing:

Verkopende makelaar
- biedingen van kopers zonder voorbehoud van financiering
- in koopakte clausules opnemen zoals ouderdom, asbest, as is where is, geen zelfbewoning
- geen extra aandacht aan leningen die via de VvE zijn afgesloten
- geen extra aandacht als de checklist niet overal Ja oplevert
- mooie (misleidende) advertenties van de te koop staande appartementen

Bezitters van appartementen
- lage VvE-bijdrage omdat dit extra maandelijkse kosten zijn
- toekomstig onderhoud wordt niet belangrijk gevonden omdat het appartement gekocht is voor een beperkt aantal jaren (vooral door starters)

Kopers van appartementen
- lage bijdrage VvE omdat dit extra maandelijkse kosten zijn
- geen tijd voor extra onderzoek vóór aankoop
- geen tijd om alle VvE-stukken goed door te lezen
- al blij dat er eindelijk geboden kan worden op een appartement
- geen aandacht voor energielabel en funderingslabel

Hoogte bijdrage

De hoogte van de VvE-bijdrage is bij heel veel kopers en verkopers van appartementen een belangrijk punt. De gemiddelde bijdrage aan een VvE is €270 per maand. Bij oudere appartementen is dit bedrag zeker niet voldoende en moet de maandelijkse bijdrage flink omhoog: naar minimaal €500. Het gevolg is dat deze appartementen niet meer aantrekkelijk zijn voor kopers.

Een VvE-bijdrage is niet fiscaal aftrekbaar. Een maandelijks bedrag van €500 is vergelijkbaar met wat u kwijt zou zijn aan een annuïteitenhypotheek van €105.000 bij een hypotheekrente van 4%. Of een aflossingsvrije hypotheek van €150.000.

Onverkoopbaar

Het valt te verwachten dat banken rekening houden met verslechterend onderhoud bij het verstrekken van een hypotheek, maar het tegendeel blijkt het geval: steeds meer banken verstrekken zelfs hypotheken voor appartementen waarbij diverse punten in de VvE-checklist met Nee zijn beantwoord.

Banken verstrekken dus hypotheken aan toekomstige "slechte" woningen met achterstallig onderhoud. Deze appartementen kunnen flink in prijs dalen, waardoor de hypotheken onder water komen: het uitstaande bedrag is hoger dan de waarde van de woning. Verhuizen wordt dan moeilijk.

De komende jaren zal blijken dat steeds meer VvE's de bijdrage flink zullen moeten verhogen. Een maandelijks bedrag van €500 is geen uitzondering. De vraag is of toekomstige kopers deze woningen nog willen hebben.

Wie een appartement gaat kopen, doet er verstandig aan om op onderstaande punten te letten:

• ouderdom van het appartement (let vooral op bij een bouwjaar tussen 1950 en 1994)
• aanwezigheid van asbest in het complex
• staat van onderhoud van het aangeboden appartement
• staat van onderhoud van het gehele wooncomplex (portiek- of galerijflat)
• toereikendheid van het maandelijkse VvE-bedrag
• omvang van het reservefonds in de jaarrekening en per woning in de VvE in relatie tot de staat van onderhoud
• aanwezigheid van een funderingslabel (dit altijd goed controleren)
• toereikendheid van van opstal- en asbestschadeverzekering
• actualiteit en volledigheid van het MJOP met de huidige hoge en toekomstige hogere onderhoudskosten 
• toepassing van verkoopclausules die aansprakelijkheid van verkoper uitsluiten
• energielabel (E, F of G is te laag)
• herkomst (afkomstig van woningcorporaties?)

Voorkom in ieder geval dat een appartement over een paar jaar moeilijk tot niet verkocht kan worden een actieve VVE met een betrouwbare partner welke voor de volledige administratie zorgt is daarbij erg belangrijk. Een actieve VVE met een goed MJOP en met voldoende reserves, maakt de verkoop van uw appartment makkelijker en brengt deze ook meer op. Een goede administrateur voor uw VVE is dan ook onontbeerlijk. HEJO Advies & Administratie zorgt dat de administratie van uw VVE op rolletjes verloopt. Vraag NU een vrijblijvende offerte bij ons op voor uw Appartementencomplex en laat uw VVE weer leven!!